O que são Fundos Imobiliários

Com o número de investidores em FIIs crescendo a cada ano que passa, muitas pessoas ficam curiosas, querem conhecer esse investimento e entender melhor o que são fundos imobiliários.

O investimento em imóveis é uma tradição mundial, e no Brasil não seria diferente, também temos essa cultura de investimento imobiliário enraizada, todo mundo conhece alguém que recebe o aluguel de um imóvel alugado. 

Historicamente, sempre gostamos desse tipo de investimento, que é considerado seguro pelas pessoas, mas existe um pequeno/grande problema nessa categoria de investimento: DINHEIRO! 

Bom, basta dar uma olhada nos preços dos imóveis da sua cidade, principalmente com a proporção que os preços tomaram.

Apesar de ser um investimento muito querido, ele também sempre foi muito inacessível pro pequeno investidor, pelo motivo de precisar de um montante muito grande de dinheiro. Fora a burocracia envolvida. 

Porém, para nossa sorte, foram criados os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), esses fundos não só facilitam o investimento em imóveis, como eles facilitam o investimento em imóveis melhores!

O que são fundos imobiliários

Fundos imobiliários são uma forma de investimento coletivo, onde as pessoas se juntam, como em um condomínio fechado, e usam os recursos para comprar ativos do setor imobiliário. 

O dinheiro captado pelo fundo pode ser usado para construir, comprar e alugar um imóvel, ou também para comprar Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que são empréstimos do setor imobiliário e o fundo pode comprar e receber os juros. Com isso o lucro dessas operações, como a venda do imóvel, o aluguel e o juros do CRI, retorna para o bolso dos seus cotistas.

E a melhor parte é que os fundos imobiliários são ISENTOS DE IMPOSTO DE RENDA.

Como é a estrutura de um Fundo Imobiliário

Fundos imobiliários, assim como todos os outros tipos de fundos, são administrados por empresas especializadas nesse tipo de estruturação, alguns exemplos de administradoras: BTG, Vórtx, Intrag e Hedge.

São eles que cuidam da parte de distribuição e por toda a documentação do fundo administrado.

Fora a parte de administração, temos a parte da gestão do fundo, que é responsável pelo trabalho de rentabilizar o dinheiro do cotista. Eles são responsáveis por tomar as decisões de investimento. 

A gestão é a parte mais importante de um fundo, são eles que vão se relacionar com os inquilinos, ver as melhorias a serem feitas nos imóveis, fazer reformas, analisar o mercado e se comunicar com os cotistas. 

XP, BTG, VBI, Pátria, Suno e Hedge são algumas das gestoras conhecidas do mercado.

Como o Fundo Imobiliário paga os seus cotistas

Por Lei os FIIs são obrigados a distribuir 95% do seu resultado para seus cotistas no semestre,  mas mesmo a Lei dando a opção do fundo pagar no semestre, a maioria dos fundos opta por fazer uma distribuição mensal, criando uma previsibilidade parecida com a do imóvel alugado.

Cada fundo anuncia o pagamento dos seus rendimentos em uma data específica, mas a grande maioria dos fundos anunciam no último dia útil do mês. 

No dia do anúncio o fundo emite um documento com o nome ‘’Aviso aos cotistas’’, nesse documento temos algumas informações, como:

• Data Base – Tem direito ao rendimento quem possuir a cota nesta data.
• Data do Pagamento – Data que o rendimento entrará na sua conta.
• Valor do Provento – Quanto o fundo vai pagar por cota.

Para ver um desses documentos, você pode acessar o Site do Plantão de Notícias da B3. Lá você encontra todos os documentos emitidos por todos os fundos. 

Quantos setores de FIIs existem

No mercado de fundos imobiliários temos vários setores, que se dividem em duas grandes categorias:

FIIs de Tijolo

FIIs de Tijolo são chamados assim por investirem em imóveis diretamente, eles compram o tijolo. Essa categoria de FII possui alguns setores, e os principais são:

1. Lajes corporativas – Investe no setor de escritórios, são aqueles prédios grandes e espelhados que vemos em grandes centros urbanos. 

Exemplos de FIIs de Lajes: HGRE11, JSRE11 e PVBI11.

2. Logística – Investe no setor de galpões logísticos, costumamos ver esses galpões na beira das estradas, onde entram e saem caminhões.

Exemplos de FIIs de Logística: HGLG11, XPLG11 e BTLG11.

3. Shoppings – Investe em shopping centers, tipo de imóvel que o brasileiro costuma ir para ter um lazer.

Exemplos de FIIs de Shopping: HGBS11, XPML11 e VISC11.

4. Renda Urbana – Investe em imóveis de rua, como supermercados, agências bancárias e lojas de varejo.

Exemplos de FIIs de Renda Urbana: HGRU11, RBVA11 e TRXF11.

5. Híbridos – Investe em dois ou mais setores de FIIs.

Exemplo de FIIs Híbridos: ALZR11, KNRI11 e RBRP11.

6. Hotéis – Investe em quartos de hotéis, são conhecidos por gerar bastante valor aos cotistas em momentos favoráveis.

Exemplos de FIIs de Hotéis: HTMX11 e BTHI11.

Fora esses setores ainda temos outros na categoria de tijolo, mas menos relevantes para o mercado, como por exemplo FIIs de Hospitais e até Cemitério.

FIIs de Papel

Os FIIs de papeis fazem parte da segunda categoria, mas não menos importante. Essa categoria se subdivide em duas:

1. CRI – Investe em certificados de recebíveis imobiliários, são empréstimos feitos com exclusividade no setor imobiliário, e são isentos de IR.

Exemplos de FIIs de CRI: KNIP11, HGCR11 e IRDM11.

2. FoF – Investe em cotas de outros fundos imobiliários, sua sigla significa Fund of Funds, em português ‘’Fundo de Fundos’’.

Exemplos de FoFs: BCFF11, HGFF11 e RBRF11.

Quanto custa uma cota de um FII

Quando falamos da inacessibilidade do investimento em imóveis, estamos falando do grande capital que precisamos para comprar apenas 1 imóvel.

Para comprar FIIs essa não é a realidade, com apenas alguns reais você já pode adquirir algumas cotas de alguns fundos. No mercado temos disponíveis fundos cotados a menos de 5 reais até mais de Mil reais.

Onde comprar

Para comprar um FII é muito simples, você precisa abrir uma conta em uma corretora de sua preferência, muitas delas são bem rápidas, não dura mais que 1 dia para abrir sua conta.

Depois de aberta a conta você precisa fazer a transferência do dinheiro, acessar o seu Home Broker e enviar uma ordem de compra.

É mais simples do que parece, dá para fazer tudo pelo celular. Após esses passos você já estará recebendo rendimentos de FIIs no próximo mês.

Conclusão

O investimento em FIIs democratiza o investimento imobiliário, qualquer pessoa consegue comprar cotas, receber rendimentos de grandes empresas no mês subsequente.

Podemos notar mais algumas vantagens dos FIIs em relação ao investimento direto em imóveis. Veja na tabela algumas das vantagens e desvantagens entre os dois investimentos, com uma simulação de um investimento de 150 mil reais.

Nessa tabela conseguimos equiparar os dois tipos de investimento para renda, e tirar a conclusão de que investir em FIIs é muito melhor que investir em imóveis diretamente.

Claro, não vamos nos precipitar, isso não significa que o investimento em imóveis é ruim, muitas pessoas ficaram ricas com esse tipo de investimento. Isso significa que optar por fundos imobiliários pode ser uma boa escolha.

Se você está curioso sobre o investimento em FIIs, se interessou, mas ainda não se sente seguro para dar esse passo, eu deixo esse LINK com um material sobre a segurança dos FIIs, com esse material você vai entender um pouco mais sobre os FIIs.

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Obrigado, e bons investimentos!!