Neste Artigo iremos tratar das diferenças entre os tipos de contratos existentes no mundo dos FIIs. Como eles funcionam? Qual o tipo de estruturação? E quais as condições? Adiante veremos, então, qual a diferença entre contrato típico e atípico.
Neste Artigo…
Qual a diferença entre contrato típico e atípico
Quando falamos sobre fundos imobiliários, quando não são fundos de papeis, estamos falando de fundos que compram imóveis e os alugam para gerar renda aos cotistas.Para formalizar essa troca entre Fundo e inquilino é feito um contrato de locação. Esse contrato pode ser feito de duas formas, na forma Típica e na forma Atípica.
Vamos entender quais as características de cada contrato e quais as vantagens deles.
Contrato Típico
O contrato Típico é o tipo de contrato mais conhecido, ele leva este nome por ser tipificado por Lei, portanto ele tem um padrão a ser seguido.
Essa é a Lei do Inquilinato, de nº 8245, que foi criada no ano de 1991 na esfera Federal, com o objetivo de reger todos os contratos de aluguéis de imóveis urbanos do Brasil.
Algumas das principais características desse contrato são:
- Prazo de 5 anos até o vencimento.
- Reajuste anual, podendo o indexador ser tanto o IGP-M quanto o IPCA.
- Possibilidade de ação revisional depois do terceiro ano
- Multa igual a 3 ou 6 meses de aluguel.
Os contratos típicos são mais comuns nos Fundos Imobiliários de Lajes e de Shopping centers.
Contrato Atípico
Por sua vez, o contrato atípico é o contrato que não é tipificado na Lei. Esse contrato nós podemos encontrar com mais frequência em FII de Logística, Renda Urbana e Agências Bancárias.
Algumas das principais características desse contrato são:
- Prazo superior a 5 anos.
- Reajuste anual, podendo o indexador ser tanto o IGP-M quanto o IPCA.
- Sem a possibilidade de ação revisional.
- A multa a ser paga, em caso de quebra de contrato por parte do inquilino, é da totalidade dos aluguéis futuros pendentes.
Essas são as principais características entre contrato típico e atípico.
Tipos de Contratos Atípicos
Build to Suit (BTS)
Um dos tipos de estruturação de um contrato atípico é o Build to Suit, ele consiste em uma construção que permite uma atividade específica dentro do imóvel, como por exemplo um Galpão Logístico que suporta várias toneladas por metro quadrado, ou um Galpão Industrial que opera com máquinas industriais de grande porte.
Por isso vemos a necessidade desse tipo de investimento ter um contrato de longa duração e sem a possibilidade de ação revisional.
O aspecto do imóvel faz com que ele comporte apenas alguns tipos de inquilinos, tornando um imóvel de maior dificuldade de realocação, caso a empresa decida sair da propriedade.
Sale & Leaseback (SLB)
O outro tipo de estruturação de um contrato atípico é o Sale & Leaseback, este possui um nome mais intuitivo. Uma operação mais simples que o BTS.
O SLB consiste em o proprietário do imóvel encontrar um comprador da propriedade dele e alugar para ele de volta. Muitas empresas fazem isso com o objetivo de investir em sua operação, um dinheiro que está, teoricamente, parado em um imóvel.
Risco dos contratos
O maior risco em um contrato de locação de um FII é o risco de mercado. Quando pensamos em que tipo de contrato queremos, temos que levar em conta o tipo do imóvel e suas pretensões futuras.
O que eu quero dizer com isso?
Veja, imóveis possuem riscos, e o principal deles é o risco de não conseguir ninguém para locar o imóvel. Nesse caso, na hora de firmar um contrato precisamos pensar na hora que esse inquilino irá sair, por mais que isso demore 15 anos.
No momento de desocupação do imóvel, ele possuirá uma facilidade de locação?
Isso influencia a decisão do gestor.
Se o imóvel for de alta qualidade e estiver em uma ótima localização, não faz muito sentido termos um contrato atípico, isso porque podemos ter ações revisionais positivas nos próximos anos, caso exista maior demanda pela propriedade.
Por outro lado, um contrato longo, sem revisionais, consegue proteger o FII caso a região ou o imóvel não esteja numa boa fase do ciclo, com tanta procura assim.
Não existe melhor ou pior.
É uma questão de estratégia de investimento, alguns FIIs preferem mesclar os tipos de contratos em suas carteiras, outros preferem adotar apenas um tipo.
Conclusão
Entender os tipos de contratos de locação é importante, assim podemos tomar melhores decisões de investimento, como também podemos ter mais facilidade em entender as movimentações do fundos, quando anunciam uma nova aquisição de imóvel.
Com esse artigo então, entendemos a diferença entre contrato típico e atípico.
Caso você ainda esteja começando a estudar sobre Fundos Imobiliários, sugiro dar uma olhada neste artigo do blog. Nele você entenderá melhor o que são FIIs e como eles funcionam.
Obrigado, e bons investimentos!