Com o número de investidores nessa classe de ativos aumentando a cada ano que passa, muitas pessoas ficam em dúvida, e querem saber se investir em fundo imobiliário é seguro. veja a seguir se vale a pena.
O que você vai encontrar neste post:
O que são fundos imobiliários
O Fundo Imobiliário é uma classe de ativos de renda variável. O fundo funciona como se fosse um grande condomínio, onde as pessoas podem adquirir cotas por meio da B3 (Bolsa de Valores).
Cada cota emitida corresponde a uma fração dos bens que estão dentro do patrimônio do fundo. Quanto mais cotas você comprar, maior será sua participação.
A função principal do fundo imobiliário é viabilizar a aquisição de grandes empreendimentos imobiliários, como um prédio comercial ou um shopping, juntando o dinheiro de várias pessoas, que não possuem o suficiente para fazer a compra de um bem de valor tão alto.
Aqui a ideia de condomínio se encaixa perfeitamente, já que cada cotista do fundo é detentor legal de um pedaço do imóvel, equivalente a quantidade de cotas possuídas.
O que faz um fundo imobiliário?
Uma outra função que o fundo possui é a terceirização da gestão do patrimônio, ou seja, o fundo possui um time de gestão para fazer o trabalho duro, como achar inquilinos, cobrar o aluguel deles, zelar pelo imóvel e cuidar da parte burocrática.
Aqui já podemos notar uma grande vantagem que torna o investimento em fundo imobiliário mais seguro, pelo menos mais seguro que o investimento direto em imóveis.
O time de gestão é composto por profissionais da área imobiliária e financeira. Na média, são pessoas muito mais capazes de tomar melhores decisões para o patrimônio que uma pessoa comum, que possui uma profissão totalmente distinta do ramo imobiliário.
Claro, isso tem um custo, que varia de fundo para fundo, geralmente se cobra uma taxa de 1% do patrimônio, ou do valor de mercado (soma do preço de mercado de todas as cotas) por ano, mais uma taxa de performance. Essa segunda taxa o gestor só ganha se estiver fazendo um bom trabalho, gerando valor para os cotistas.
Investir em fundo imobiliário é seguro?
O risco de um fundo deriva de uma série de variáveis. Na prática, não existe nenhum tipo de investimento que seja 100% seguro, todos tem o seu risco. O importante é analisar e fazer um comparativo de qual tem mais risco e qual tem menos risco.
Vou comparar os fundos com outros dois tipos de investimentos:
Ações
Na teoria, ações são menos seguras que fundos imobiliários. Vou explicar.
Ações são pedaços de empresas, e empresas são organismos mais dinâmicos que os fundos imobiliários. Na grande maioria dos casos, o dono de uma empresa não sabe exatamente o quanto a empresa vai faturar no mês, muito menos no ano. Por isso se trata de um investimento de renda variável.
De forma natural, o resultado de uma empresa é menos previsível, e é aí que está o risco.
Sabendo disso, o empresário precisa se prevenir, garantindo algumas coisas para ter seu negócio funcionando. Uma das formas é manter o aluguel em dia, para não ter que sair de um imóvel para outro às pressas. A receita do aluguel do Imóvel, neste caso, é muito mais previsível que a receita desta empresa. Isso significa que o fundo que possui esse imóvel tem um risco menor que a ação desta empresa.
Mas existe o exemplo oposto. O que seria mais seguro, uma ação de uma empresa de transmissão de energia elétrica (que possui uma receita anual contratada) ou um fundo que possui um imóvel ruim que o inquilino está prestes a sair, e ninguém quer alugar?
O conceito de risco tem a ver com a previsibilidade. Vamos ao segundo comparativo:
CDB (Renda Fixa)
Aqui vale a comparação de categorias diferentes de investimentos. Agora estamos falando de um produto totalmente financeiro, da categoria de Renda Fixa. Nesse tipo de investimento estamos falando de uma operação de crédito, onde A empresta para B em troca de uma remuneração previamente acordada do valor emprestado.
CDBs são produtos de bancos, eles oferecem esses produtos para captar dinheiro e poder emprestar para outras pessoas, lucrando a diferença, no mercado chamam isso de spread.
Os produtos de renda fixa são considerados mais seguros que os fundos imobiliários por que a remuneração desses títulos é fixada na contratação. Quando você investe nessa categoria você sabe exatamente o quanto vai receber no final.
Diferentemente dos FIIs, onde pode acabar tendo alguns problemas no meio do caminho como o imóvel vagar, o inquilino atrasar o aluguel, e/ou ter algumas despesas financeiras ou com reformas.
Mas aqui também podemos ter uma situação oposta, porque renda fixa também possui seus riscos.
O que é mais seguro, um prédio comercial AAA (triple A), com qualidade máxima, localizado no meio da Faria Lima em SP, ou um CDB de um banco que vai falir?
Okay, existe a garantia do FGC, que garante até 250 mil reais por CPF, caso o banco quebre. Mas é uma situação que você quer passar? Porque existe uma burocracia envolvida e o dinheiro demora para ser recuperado.
Principais vantagens de investir em fundos imobiliários
Fundos imobiliários têm caído no gosto dos brasileiros por possuírem algumas características, e a principal é por ser um investimento em imóveis, que sempre foi a nossa paixão.
Além disso, existem outras características que tornam o fundo imobiliário mais seguro e mais interessante que o investimento direto em imóveis. Essas são as principais:
- Renda Mensal.
Por lei, os fundos são obrigados a distribuir 95% do seu lucro líquido aos cotistas até o fechamento do semestre, mas na prática os FIIs optam por fazer uma distribuição mensal.
Isso faz o investimento se assemelhar bastante com um aluguel padrão de um imóvel comum, a renda mensal trás a previsibilidade e recorrência de renda que todo mundo gosta.O que torna os FIIs uma ótima ferramenta para quem busca viver de renda, já que todo mês ‘’pinga’’ o rendimento na sua conta da corretora.
- Diversificação.
Hoje em dia existem vários fundos com patrimônio bilionário, que possuem uma boa quantidade de imóveis dentro deles. E normalmente esses imóveis têm mais de um inquilino.
Isso significa que a renda que esse fundo paga aos seus cotistas não depende exclusivamente de 1 inquilino em um único imóvel, que diminuiria a segurança do fundo imobiliário. Se fosse o caso, e esse inquilino tivesse algum problema que fizesse com que ele não pagasse o aluguel, a renda desse fundo iria para zero.
Isso é o que acontece normalmente com quem investe em imóveis diretamente, se o inquilino sai, a renda acaba. No fundo, na prática, se um inquilino sair a renda é pouco afetada, já que o resto dos inquilinos continuam pagando.
- Acessibilidade.
FIIs são muito democráticos, qualquer pessoa pode ter acesso a eles. Hoje existem fundos que são negociados na base 10, isso significa, de forma genérica, que o preço da cota está na faixa dos 10 reais, mais acessível que isso é impossível.
Existem também os fundos na base 100 (que é a maioria) e na base 1000. Entendo que base 1000 diminui bastante a acessibilidade, mas comparado com a aquisição de um imóvel, que te custaria uns R$200.000,00, continua bem acessível.
- Isenção de IR.
Atualmente os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, esse benefício foi dado com a criação da Lei nº 8.668/93, hoje a isenção ocorre para os fundos que possuem uma base de cotistas maior que 100, e que distribuem no mínimo 95% do seu lucro líquido apurado todo semestre.
Isso se torna uma grande vantagem para as pessoas físicas em relação ao investimento direto em imóveis, já que a maioria das pessoas, que têm poucos imóveis alugados, pagam um IR de até 27,5%.
- Reinvestimento.
Uma outra vantagem que os fundos imobiliários possuem é a capacidade de reinvestimento, que facilita a ação dos juros compostos ao longo do tempo.
Quando compramos uma cota de FII temos o direito aos rendimentos já no mês subsequente, com esse dinheiro recebido podemos comprar mais cotas, assim aumentando o valor recebido ao longo dos meses.
Claro, como normalmente se paga alguns centavos por cota por mês, para ter a capacidade de reinvestimento, precisamos ter cotas suficientes para conseguir comprar pelo menos uma nova cota.
Posso começar a investir com pouco dinheiro?
Pode e deve! Primeiro porque é possível, como já vimos. Segundo porque começar com pouco é o melhor caminho. Para a pessoa saber se investir em fundos imobiliários é seguro, nada melhor que começar com pouco para garantir a segurança do seu patrimônio.
‘’Ahhh, mas para eu conseguir um rendimento suficiente para poder reinvestir vou precisar de muitas cotas, já que cada uma paga centavos.’’
Vamos fazer uma conta para ver o quanto seria necessário para o reinvestimento.
Com o exemplo de um FII base 10, que vai pagar em média 7 centavos por cota, você vai precisar de cotas o suficientes para receber 10 reais por mês. então:
1 cota = 0,07 reais.
10 cotas = 0,70 reais.
100 cotas = 7,00 reais.
110 cotas = 7,70 reais.
120 cotas = 8,40 reais.
130 cotas = 9,10 reais.
140 cotas = 9,80 reais.
143 cotas = 10,01 reais.
Você vai precisar de um total de 143 cotas para só com os rendimentos conseguir comprar uma cota a mais por mês. O que dá um investimento de R$1.430,00.
‘’Ahhh, mas não tenho esse valor para começar.’’
Não tem nenhum problema, você pode começar com apenas R$10,00. Conforme for entrando os rendimentos, você soma aos novos aportes e vai comprando mais cotas, quando você perceber já vai estar recebendo os 10 reais de rendimento.
É possível perder dinheiro com fundos imobiliários?
Apesar dos fundos imobiliários serem mais seguros que ações, na média, existem algumas armadilhas que podem pegar o investidor iniciante desprevenido.
Não é por que os FIIs são de fácil entendimento, que você pode sair investindo de qualquer jeito. Como qualquer coisa na vida, investimento também exige dedicação, tanto de aporte quanto de estudo. Como diz o Rodrigo Medeiros do DesmistificandoFII: ‘’Não adianta só empilhar dinheiro, também temos que empilhar conhecimento.’’
Então comece, por que adquirir o hábito é muito importante, mas não pare de estudar. Seja curioso.
Como minimizar os riscos de perder dinheiro em um fundo imobiliário
Existem algumas formas de minimizar o erro, mas aqui eu vou focar no investidor iniciante, que normalmente comete erros básicos.
A melhor forma de você acertar é não errar. Parece bobo alguém dizer isso, mas é o que faz sentido, veja.
Antes de você saber o que fazer, você tem que saber o que não fazer.
Vou traçar um paralelo com dietas para emagrecimento. Todo mundo sabe o que fazer para emagrecer, mas a maioria das pessoas não conhecem as armadilhas da dieta, acham que alimentos saudáveis são necessariamente menos calóricos. E o grande clássico é o azeite, que é saudável, mas para quem busca perder peso, por ser muito calórico, é um vilão.
Voltando aos investimentos, no caso dos FIIs, o grande vilão dos investidores iniciantes é escolher os fundos que pagam os maiores rendimentos, ignorando os riscos. Então, JAMAIS entre em sites, filtre os FIIs por Dividend Yield (Indicador que usamos para saber quanto o fundo está pagando) e escolha o maior. JAMAIS! Essa é a receita para o insucesso. É a sua salada lotada de azeite.
Outro erro que os investidores iniciantes cometem, até os que já não são mais iniciantes, é comprar um fundo sem saber o que está comprando. Muitas vezes o investidor escolhe o fundo de acordo com o que está na moda, com isso ele acaba comprando sem saber o que tem dentro do fundo, logo, sem conhecer os riscos.
Por isso é importante o investidor acompanhar os relatórios gerenciais que os fundos disponibilizam. Isso é importante tanto para estudo quanto para não cair em armadilhas.
Por fim, se você está em busca de aprendizado eu sugiro assinar uma casa de análise, de preferência as que são especializadas em FIIs. É um custo a mais que você terá, mas que se paga, pois diminui a chance de cometer um erro grave na sua carteira de investimentos.
Agora, se você está bem no começo, tem esse post aqui sobre Como viver de renda com 100 mil reais, nele eu explico alguns conceitos iniciais sobre o mundo dos investimentos.
Obrigado, e bons investimentos!
Muito bom!!!